Выбор без выбора

(статья отражает точку зрения Правления ЖСК «Наука-2» и рекомендуется всем членам кооператива для ознакомления и осознанного принятия решений)

Когда стало ясно, в каком направлении двинулось освоение «Треугольника ЖСК», перед правлением ЖСК «Наука-2» встал вопрос: что делать? Примкнуть к альянсу из четырех ЖСК во главе с ЗАО «Троицкая строительная компания» и тем самым стать одним из участников реализации проекта по сути коммерческой застройки (см. статью «Депутаты дали добро») или найти другой путь достижения цели.

Лично я – противник масштабного коммерческого строительства жилья в Троицке, поскольку считаю, что оно неизбежно будет противоречить долгосрочным интересам всех жителей Троицка. Газета «Троицкий вариант» посвятила этому много статей.

Но люди шли в кооператив не для того, чтобы бороться с коммерческим строительством, а чтобы решить свои жилищные проблемы. Нам обещают решить этот вопрос в рамках кооперации с коммерческой структурой, так, может, так и надо поступить?

Чтобы ответить на этот вопрос, надо понять, в каком проекте нам предлагают участвовать, причем в достаточно категоричной форме: или подписывайте договор, который подписали остальные, или будем строить без вас. Напомним, что договор простого товарищества с ЗАО «Троицкая строительная компания» подписали четыре кооператива: «Гелиос», «Березка», «Дом», «Боевое братство». Когда мы организовывали кооператив, вопрос финансовой состоятельности его членов был самым серьезным. Хотя изначально наш ЖСК и формировался по принципу финансовой достаточности членов ЖСК, но фактически ни у кого (по крайней мере у большинства) не лежало в «кубышке» всей нужной для строительства суммы. Это означало, что неизбежна ситуация, когда какое-то количество членов кооператива не сможет сделать необходимый платеж и стройка может зависнуть. На этот случай мы внесли в устав жесткие положения о порядке исключения неплательщиков и принятии новых членов. В условиях, когда существовал только один кооператив «Наука-2», это не являлось существенной проблемой. Но с тех пор много воды утекло.

Увеличение количества ЖСК, в которые вступило, наверное, уже полгорода, а также финансовый кризис делают проблематичной замену финансово «нетянущих» членов ЖСК новыми, тем более, если все кооперативы начнут строить одновременно.

Перспективы остальных ЖСК ненамного лучше (в первую очередь наиболее скептически я оцениваю, по ряду причин, возможности самого крупного среди всех кооперативов – ЖСК «Гелиос»). Площадь сформированного (зарегистрированного) и предполагаемого к выставлению на аукцион участка в Жилой зоне 1 составляет 6,5 га. В альянсе, собирающемся выиграть этот аукцион и получить указанный участок под строительство, как было сказано выше, четыре ЖСК и ЗАО «ТСК». Купить все 6,5 га будет дорого. Например, в «Соснах» начальная цена земли на аукционе, она же и конечная, составляла 10 млн руб. за гектар, это 100 тыс. руб. за сотку. Выигрыш на аукционе означает получение права аренды земельного участка. В «Соснах» стоимость аренды земли за три года составила приблизительно 14,5 млн за гектар, что составляет 145 тыс. за сотку. Итого: в «Соснах» сотка земли уже обошлась в 245 тыс. руб. (8000 долл.), не считая платы за технические условия. пока нет никаких оснований думать, что на «Треугольнике ЖСК» стоимость земли будет меньше.

Таким образом, альянсу «4ЖСК-ТСК» нужно готовить минимум 160 млн руб. только для оплаты земли. Это не считая оплаты технических условий. Чтобы окупить все эти расходы, нужно строить много, гораздо больше реальных потребностей.

Для участия в проекте нам надо быть уверенными, что ТСК все это выдержит, что возможные проблемы с финансированием в кооперативах и у самой ТСК не потянут на дно весь проект. Строить один дом или три десятка домов, платить аренду за 1 га или за 5 – разные вещи. В одном случае временную нехватку средств можно компенсировать, побегав по друзьям, в другом – она станет критической.

поэтому перед тем, как вкладывать в совместный с «Троицкой строительной компанией» проект свои деньги, членам всех кооперативов неплохо было бы изучить реальное состояние ее дел, состав учредителей, баланс кредиторской и дебиторской задолженности и некоторые другие, мало афишируемые моменты. «Троицкая строительная компания» строила «Сосны», с объемом строительства 12500 кв. м, два года. Еще один непраздный вопрос: сколько ей потребуется лет для строительства 40-60 тыс. кв. м жилья на «Треугольнике ЖСК»? Напомним, что за аренду земли надо будет платить ежегодно около 5 млн руб. за гектар. На данный момент нам неизвестны ни источники финансирования, ни запас «плавучести», ни возможности по масштабам строительства. Не видя финансового бизнесплана ключевых участников альянса «4ЖСК-ТСК» наш ЖСК «Наука-2» не готов принять решение об участии в совместном проекте.

почему любым коммерческим структурам хочется объединения с ЖСК – это понятно. Таким образом, как им кажется, они получают возможность гарантированного сбыта построенного жилья, готовых инвесторов и беспроцентное финансирование работ.

Почему вышеуказанные четыре ЖСК выбрали ЗАО «Троицкая строительная компания» – это их дело. Но даже у нас в Троицке ведь есть же и другие строительные компании, и я уверен, что они смогут построить не хуже. К настоящему моменту только четыре ЖСК подписали договор с ТСК, все остальные кооперативы города этот договор не подписали и не собираются – в этом смысле ЖСК «Наука-2» отнюдь не одинок.

ЖСК «Наука-2» подал самостоятельную заявку на участок земли на «Треугольнике» (читайте в статье «Самостоятельное плавание»). К сожалению, пока на нее получен отрицательный ответ. Что касается договора простого товарищества, подписанного четырьмя ЖСК с Троицкой строительной компанией, то он не только не соответствует законодательству, но и имеет ряд положений, существенно ущемляющих права кооперативов по сравнению с ТСК. (Подробный юридический анализ договора можно посмотреть на сайте ТрВ).

Мы неоднократно обсуждали эту ситуацию на правлении ЖСК. по нашему мнению, подписывать такой договор более чем рискованно. И последнее замечание, также очень важное для понимания общей картины по ЖСК. Очень жаль, что Совет депутатов до сих пор так и не выработал свою точку зрения по ЖСК и не принял никаких решений, способствующих продвижению ЖСК и закрепляющих некоторые «преференции» за некоммерческим строительством жилья в Троицке. За последние 2-3 года со стороны кооперативов (подчеркну, что инициативы были не только со стороны ЖСК «Наука-2») было представлено несколько проектов местных нормативных актов по этому поводу. Но у Совета депутатов руки до этого так и не дошли.

На последнем заседании СД перед летними каникулами я опять поднимал этот вопрос.

Был дан публичный ответ, что депутаты подробно изучат этот вопрос после каникул и перед тем, как объявлять аукцион по земле, какие-то решения по ЖСК попытаются принять. Время идет, аукцион (по словам Администрации) уж близится, а решений-то все нет. Видимо, у нынешнего Совета, как и у предыдущего, всегда находятся дела более неотложные.

В.Кириченко