Тема изъятия земель в Новой Москве будет актуальной не один год

В конце января в первом чтении был принят закон об изъятии земель на территории Новой Москвы, вызвавший немало споров.

Пожалуй, не критиковал его только ленивый: многие юристы говорили, что закон противоречит элементарным нормам Земельного и Гражданского Кодексов, дачники готовятся в марте организовать серию протестов, а Минюст даже не сразу пропустил его через фильтр антикоррупционной экспертизы, что случается не каждый день. Тем не менее, закон принят, и нам остается только оценить его трезвым взглядом.

Прежде всего, пугает масштаб и бескомпромиссность закона: теоретически, любой собственник может лишиться своей земли всего за пару месяцев. Подобный сценарий власти использовали, когда нужно было срочно подготовить Владивосток к саммиту АТЭС или Сочи к Олимпиаде. Причем, в Сочи условия для ускоренного изъятия земель перестанут действовать после Олимпийских игр, а в Москве эта инициатива, по сути, бессрочна. Чем же продиктована такая спешка? Первоначально предполагалось, что в Новую Москву переедет часть правительственного аппарата. Однако территорию включили в состав столицы, а чиновники по-прежнему не намерены переезжать, да и, видимо, уже не будут.

Остается одна-единственная причина: улучшение инфраструктуры присоединенных земель. Планируется, что землю будут изымать для строительства дорог и инженерных коммуникаций. В целом, это положительно скажется на всех участниках событий: государство разовьет городскую инфраструктуру, крупные лендлорды, пожертвовав часть подконтрольной территории, значительно увеличат капитализацию оставшихся земель, а мелкие собственники получат соразмерную компенсацию. В каком-то смысле, за государственный счет будет увеличена рыночная стоимость частных земель. Кроме того, это будет способствовать скорейшему введению Генплана застройки Москвы, которого заждались многие девелоперы.

Тем не менее, здесь есть как минимум две лазейки для коррупционеров. Во-первых, будет подозрительно, если на отчужденных землях вместо полезных дорог и электростанций вдруг возникнут чьи-то офисы и торговые центры. Во-вторых, самым ненадежным элементом всей системы (за который, кстати, Минюст и отказывался одобрить законопроект) является честная и непредвзятая оценка стоимости изымаемой земли. Заниматься этим будут государственные оценщики, и если вдруг кто-то из них назовет сумму в десять раз меньше реальной, то собственнику, откровенно говоря, придется прикусить язык и молча согласиться. Нет, собственник, конечно, может через год-другой добиться правды в суде, но землю вернуть все равно не удастся. Сейчас изъятие занимает пару месяцев, и даже наличие судебных претензий со стороны собственника не поможет остановить государственный бульдозер.

Пожалуй, именно эта часть закона требует серьезной доработки, она же пугает рядовых частников, заранее ощущающих себя жертвами. Важно разобраться, у кого будут изымать земли. Согласно утверждениям авторов законопроекта, изъятие будет производиться в первую очередь у серых спекулянтов и неэффективных владельцев большого количества земли, а «обижать дачников никто не хочет». То же самое касается жилых комплексов, которые находятся на территории Новой Москвы, — без крыши над головой людей не оставят.

Есть два основания поверить, что частников отчуждение земель почти не коснется. Для начала посмотрим, какие земли достались властям в связи с недавним присоединением Новой Москвы. Половина — 73000 га — имеет неопределенный РВИ (разрешенный вид использования), то есть, это либо пустошь, либо земля какого-нибудь хитрого предпринимателя, который сам ничего на ней не строит, но ждет удобного случая выгодно ее перепродать. Еще 23 000 га занимают сельскохозяйственные земли, а около 20 000 га вообще не учтены в государственном кадастре недвижимости. И только 10 000 га занимают дачники и 9 600 га индивидуальная жилая застройка. Поэтому логичнее и проще изъять пустынные и неэффективные земли, чем ссориться с дачниками за их кровные сотки. К тому же власти не могут позволить себе провоцировать рост социальной напряженности. Наши граждане стали куда активнее отстаивать свою позицию в последние годы. Именно поэтому власти предпочли изменить маршрут дублера Калужского шоссе, а не разгонять деревни Сосенки и Ватутинки. Я думаю, что девелоперам, которые не только возводят на своей земле жилые и коммерческие объекты, но и своими силами помогают подвести инфраструктуру и благоустроить территорию, бояться нечего. Напротив, многих из них государство по мере возможностей поддерживает.

Наиболее активно применять закон будут в районе города Жуковский, где будут прокладывать дорогу к одноименному аэропорту, а также для строительства дублера Ленинградского шоссе. С «серыми» землевладельцами, а также с крупными девелоперами власть найдет общий язык, так что громких судебных дел ожидать не следует. Что касается отчуждения территорий у дачников и частников, не стоит забывать, что ряд собственников возвели самовольные постройки, не оформили прав на землю или вовсе захватили ее незаконным путем. Этим людям, разумеется, компенсация положена самая минимальная, вместе с тем недовольны они будут больше всех, становясь главными «заводилами» и героями разоблачительных телепередач. Как известно, пустая бочка — самая гулкая.

Подводя итоги, замечу, что закон требует дальнейшей доработки, и рано или поздно практика докажет это. Понятно, что украденные у государства земли проще всего силой же вернуть обратно, но нельзя допускать, чтобы этот механизм использовался в чьих-то личных интересах. Следом за Москвой упрощенные правила изъятия земель хочет ввести и губернатор Подмосковья Андрей Воробьев, так что тема будет актуальна еще долгое время.

Руслан Высоцкий

Источник: «Финам», 04.03.2013