Старый жилой фонд «Новой Москвы» проиграет новостройкам

По оценке опрошенных «Интерфакс-Недвижимость» риэлторов, предложение на вторичном рынке на территории «Новой Москвы» составляет около всего 7% от всего объема, продаваемого в Московской области жилья.

По данным компании Blackwood, основное предложения вторичного рынка «Новой Москвы» сосредоточено в городах Щербинка, Троицк, Московский и поселке Коммунарка. Среди всех предложений большинство – квартиры в домах эконом и комфорт-класса. Предложение Московского – преимущественно квартиры в домах эконом-класса (80%). В Коммунарке, Щербинке и Троицке преобладают предложения в домах комфорт-класса – порядка 70% от общего количества предложений.

«Если говорить о вторичном рынке, то объектов, которые, хоть и с натяжкой, можно было бы отнести, хотя бы к бизнес-классу, несмотря на местоположение и сложную транспортную ситуацию, практически нет. 80% жилого фонда – панельные многоэтажные дома сегмента эконом», — отмечает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.

Львиная доля предложения вторичного рынка жилья исследуемой локации относится к среднему классу (43%). Немногим менее трети – жилье эконом класса и четверть предложений – квартиры повышенной комфортности.

Жилой фонд, предлагаемый на продажу, по данным компании «Миэль», в основном состоит из монолитных строений (20%), кирпичных домов с большой кухней (19%) и улучшенных панельных строений (16%). Доля ветхого фонда – «хрущевки» – занимает около 14% от всех продаваемых квартир, по 10% предложения занимают типовые панельные дома и панельные строения с малой кухней, доля жилья повышенной комфортности составила 6%.

Ажиотажного спроса нет

За время, прошедшее с момента объявления планов правительства об изменении границ города Москвы ажиотажного спроса и активного роста цен на вторичное жилье в границах «Новой Москвы» пока не наблюдается. Инвестиционный характер покупок, в большей степени, имел место быть на рынке новостроек, где с ожиданием увеличения цены на объекты после включения территорий в состав столицы, ценовой уровень растет и по мере продвижения строительства.

«Продавцы квартир в новостройках стараются поднять уровень цен, объясняя это как изменением стадии строительства объектов, так и более высоким спросом, который стал нарастать после декларации о расширении территории Москвы», — отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев.

Квартиры на вторичном рынке «Новой Москвы» приобретают преимущественно жители области, а также москвичи, желающие улучшить свои жилищные условия, отмечает эксперт. "Учитывая тенденции развития рынка жилья Московского региона, в который регулярно мигрируют представители различных российских агломераций, можно говорить, что покупатели найдутся как на первичное, так и на вторичное жилье «Новой Москвы», — заключает генеральный директор Аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков.

Риэлторы ожидают, что более активные продажи будут на первичном рынке, который может предложить более широкую линейку качественного жилья. Кроме того, при условии сохранения заявленных темпов развития этого проекта, возможен рост количества покупателей, которые рассматривают рынок недвижимости в качестве инвестиционного инструмента, прогнозируют В.Луцков.

Цены остались на прежнем уровне

По оценке игроков рынка недвижимости, пока присоединение к столице некоторых частей Московской области не отразилось на стоимости квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости. На данный момент, по данным «Инком» средняя стоимость предложения в Троицке составляет 87,3 тыс. рублей, в Щербинке – 87,5 тыс. рублей, в Коммунарке – 80,7 тыс. рублей.

С мая по октябрь средняя стоимость предложения в городах «Новой Москвы» (Троицк, Щербинка, Коммунарка) увеличилась на 5,5%, в то время как в общем по городам ближайшего Подмосковья за этот период цены выросли на 3,5%, — рассказал руководитель Аналитического центра компании «Инком» Дмитрий Таганов.

По итогам 11 месяцев динамика цен предложения квартир вторичного рынка в городах Одинцово, Апрелевка, Подольск, Видное, примыкающих к территории «Новой Москвы» не отличается от общей ценовой динамики подмосковных городов ближнего пояса. На начало ноября, по данным «Миэль» средняя удельная цена предложения в Подольске составила – 74,8 тыс. руб.а за кв.м., в Одинцово – 97,6 тыс. руб. за кв.м., в Апрелевке – 71,3 тыс. руб.а за кв. м, в Видном – 90,9 тыс. руб. за кв.м.

Старый жилой фонд проиграет новостройкам

Всплеск интереса к присоединяемым территориям на первичном рынке жилья носил кратковременный характер. В дальнейшем, как вторичное жилье, так и новостройки «Новой Москвы» будут привлекательны для покупателя не только с точки зрения статуса столичного проживания, но и, главным образом, благодаря тем положительным изменениям в сфере транспортной, социальной и др. инфраструктуры, которые пока только планируются.

«То есть, конкурентные позиции жилья будут усиливаться по мере развития данных территорий. В краткосрочной перспективе в целом ожидается сохранение сложившихся рыночных трендов», — считает К.Ковалев.

По мнению Д.Таганова, на данный момент назвать присоединяемые территории частью столицы нельзя, поскольку здесь нет хорошо развитой инфраструктуры, на прежнем уровне остается и транспортная доступность.

Пока чтобы оценить перспективы проекта расширения Москвы не хватает конкретики – многое зависит от того, как скоро и где точно будут построены дорожные развязки и новые станции метрополитена и другая инфраструктура. В том числе большое значение будет иметь, где разместятся федеральные ведомства.

В преддверии радикальных перемен покупатель хочет понимать, что будет представлять из себя его недвижимость через два-три года. Сегодня же никто пока не может ответить, где поля превратятся в высотные жилые массивы, где расположится торговый центр, стадион или появится шумная развязка, отмечает А.Зиминский.

По его мнению, старый жилой фонд будет проигрывать новым микрорайонам а-ля Куркино, с многоэтажными домами и таунхаусами. Кроме того, расширение может «удешевить» и частные дома, на стоимости которых негативно скажется появление по соседству многоэтажных зданий, считает А.Зиминский.

«Вероятность того, что „Новая Москва“ будет исключением и останется малоэтажной, невелика. В настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраиваются обычными многоэтажками. Всего там реализуется порядка 20 проектов», — говорит А.Зиминский.

«Причем, в то время, как малоэтажка по соседству либо никак, либо позитивно влияет на характеристики квартир многоэтажного дома (зелень вокруг, меньшая плотность населения, приятные виды), высотный дом как раз радикально понижает перспективы соседнего особняка: исчезает желанная приватность бытия, над усадьбой доминирует монстр, соседи уже не владельцы своих усадеб и участков, а менее обеспеченные владельцы квартир. При этом квартир скорее небольших, как раз тех, что легче и удобнее реализовать на рынке», — считает эксперт.

В целом отрасль недвижимости, как и вся российская экономика, в 2012 году будет зависеть от дальнейшего развития ситуации на мировых рынках. «Влияние внешних факторов в среднесрочной перспективе будет определяющим и в зависимости от сценариев развития мировой экономики ситуация на рынке недвижимости может получить различные варианты развития. При этом проекты на новых территориях Москвы имеют дополнительный потенциал роста, несмотря на то, что до активной фазы реализации данного проекта еще очень далеко», — считает В.Луцков.

По оценке Д.Таганова, рост стоимости квадратного метра на 10-15% можно будет ожидать не ранее 2012 года, когда будут утверждены планы развития территорий и начнутся инвестиции в инфраструктуру.

Сергей Велесевич

Источник: «Интерфакс-Недвижимость», 02.12.2011