Вхождение в состав Москвы: плюсы и минусы

<...>

Практическая выгода

Самое главное преимущество для бывших жителей подмосковных поселков, ставших москвичами, безусловно, — это получение столичной регистрации. Ведь, благодаря вожделенному штампу в паспорте они могут рассчитывать на различные социальные выплаты. «Например, минимальная пенсия в Новой Москве почти на 25% выше, чем в Подмосковье, — обращает внимание Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Базой для расчета является прожиточный минимум для пенсионера. На 2014 год в Москве он составляет 8502 рубля, в области – 6812 рубля».

Ощутимую выгоду получили и при оплате коммунальных услуг. Так, газ для москвичей стоит 4,364 рубля за кубометр, а для жителей области – 4,495 рубля за кубометр. Что касается электричества, то в случае применения однотарифного счетчика, жить в Подмосковье выгоднее – киловатт обойдется в 4,01 рубля (в Москве – 4,12 рублей). Но если вести двухтарифный учет, то вперед вырывается Москва: в ночное время стоимость киловатта составляет 1,46 рубля, а в дневное – 4,53 рубля. Это на 6,4% (1,56 рубля) и 1,5% (4,6 рубля) дешевле, чем в области.

Однако Александр Самодуров, вице-президент NAI Becar отмечает, что по опыту Новой Москвы можно сказать стоимость услуг ЖКХ только увеличивается.

Помимо получения различных социальных льгот (более высокие пенсии, низкие затраты на «коммуналку» и т.д.), жители бывших подмосковных поселков могут рассчитывать и на повышение качества жизни. Во-первых, правительство Москвы имеет существенно больший бюджет на развитие территории, чем Московская область, соответственно расходы на развитие Новой Москвы будет возрастать. Во-вторых, рассматриваемая территория имеет теперь статус городской, а значит, и подход к её проектированию (градостроительные требования, требования по социальной, инженерной и дорожной инфраструктуре) — городские, что подразумевает высший стандарт качества. С этим пунктом пересекается и другое преимущество: подходы Правительства Москвы при согласовании проектирования и строительства новых объектов более жесткие, чем это было в Московской области. Наконец, требования к девелоперам по созданию рабочих мест на территориях, которые планируются к застройке, возрастают.

По мнению Евгения Трофимова, члена НП «Графские пруды». НП — Некоммерческое партнерство, главное положительное «нововведение» — это лесопарковые зоны. «Предполагается открыть не менее 45 парков с самой разнообразной тематикой: оздоровительные, прогулочные, спортивные, историко-культурные, сельскохозяйственные, археологические, — отмечает он. — Некоторые проекты особенно любопытны, например, в районе Внуково планируется открыть «Парк русских сказок». Все это позволит создать на территории Новой Москвы комфортную среду обитания, обеспечить новое качество жизни, которое бы сочетало в себе городской подход в части социальной инфраструктуры и высокую геокультуру жизни».

Минусы

Известный факт, что с момента присоединения новых территорий цены на жилье выросли довольно серьезно – до 25% относительно старого уровня, характерного для Подмосковья. «Наценку на стоимость квартиры в Новой Москве действительно получили, в основном, за счет особого статуса территории, — отмечает Мария Литинецкая. — При этом именно официальное объявление о присоединении было единственным моментом, когда цены повысились довольно сильно, в остальное время наблюдался плавный рост».

«Объявление о присоединении территорий между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе к столице (решение о присоединении было озвучено в июне 2011 г., официальное присоединении – 1 июля 2012 г.) вызвало повышенный интерес к строящимся здесь новостройкам, — вспоминает Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. — Практически по всем жилым комплексам удорожание квартир за летние месяцы 2011 г. составило более чем +5%, по отдельным проектам отмечался рост цен на уровне +16-23%. В целом же с момента объявления о присоединении данных территорий к столице (за июнь—сентябрь) средняя цена предложения в новостройках, расположенных между Киевским/Боровским и Варшавским шоссе, выросла на 18%, в то время как в целом по Подмосковью на 5%. В дальнейшем ценовая динамика в новостройках новой Москвы в целом соответствовала среднерыночным изменениям».

К минусам можно также отнести резкое снижение цен на жилые комплексы бизнес-класса в коттеджных поселках, которые строились до присоединения Москвы. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнеро «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», владельцы коттеджных домов испытывают определенные трудности в связи с тем, что сейчас их окружают высотные дома. В связи с этим сейчас индивидуальное строительство автоматически переносится дальше от Москвы, в зону 25-30 км.

«Что можно сказать о тех поселках, которые стали частью Москвы? Прежде всего, это поселки, строительство которых было начато до присоединения новых территорий, — отмечает Владимир Яхонтов. — К таким поселкам можно отнести все комплексы, которые находятся в проектах А-101 компании «Масштаб». На сегодняшний момент таких поселков достаточно много, но из-за введения новых требований темпы строительства малоэтажного жилья снизились».

Еще одна сложность, связанная со строительством жилых поселков в Новой Москве — ужесточение требований по отношению к девелоперам, владеющим участками на присоединенных территориях. Но и здесь есть положительный «выхлоп» — жесткие требования будут мотивировать активно развивать социальную и спортивную инфраструктуру.

На новообразованных территориях основная проблема заключаются в отсутствии генплана развития территорий. В связи с чем, нет гарантий, что вблизи элитного коттеджного поселка не пройдет дорога, не будет построено промышленное предприятие. В связи с этим, по мнению Евгения Трофимова, на сегодняшний день серьезно пострадали поселки, которые расположены вблизи крупных магистралей и дорог, больших инфраструктурных объектов. «В этом смысле лучшее положение занимают, конечно, те жилые поселки, которые спрятаны в богатых лесных массивах», — считает он.

Отдельным минусом является частая проблема отсутствия единой программы развития Москвы и Подмосковья, в результате чего совместные проекты реализуются чрезвычайно долго.

Андрей Муравьев, руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» в свою очередь обращает внимание на тот факт, что Новая Москва слабо развита с точки зрения инфраструктуры, как социальной, так и транспортной.

Чего ожидать

Цены на присоединенных территориях растут. Особенно это видно на расстоянии до 15 км от МКАД., где стоимость квадратного метра в жилых комплексах составляет сегодня до 100 тысяч и выше рублей, хотя еще год назад она составляла там 70-80 тысяч рублей. То есть за год жилье подорожало на 10-15%.

Что касается поселков, которые расположены на расстоянии 25-30 км от Москвы, то там идет незначительное повышение в зависимости от уровня и качества жилья. Безусловно, в этом жилье заложен потенциальный рост стоимости квадратного метра.

Если говорить о транспортной инфраструктуре, стоит отметить, что она будет активно развиваться на этих территориях. Например, уже закончен проект реконструкции Калужского шоссе, сейчас ведутся работы по строительству связки между Киевским, Калужским и Симферопольским шоссе. Также будет происходить насыщение этих областей общественным транспортом. Уже планируется открыть станции метро «Румянцево» и «Саларьево», в дальнейшем планируется развитие направлений легкого метро.

Кроме того, заметим, что московский статус привлекает инвесторов, известные международные сети магазинов и способствует более активному развитию инфраструктуры.

Несмотря на вышеперечисленные плюсы, Евгений Трофимов считает, что застройка новой территории должна учесть европейский опыт и избежать распространенных ошибок массовой застройки. «Это же касается и транспортной доступности Новой Москвы: столица заинтересована в создании разветвленной сети магистралей, шоссе и проспектов с парковками и инфраструктурными объектами, а также во внедрении современной работы наземного транспорта», — говорит он.

Подведя итог, можно сказать, что явных недостатков у присоединенных к Москве территорий нет, зато есть множество преимуществ. Например, Новая Москва, в отличие от Подмосковья, стремительно развивается. Уже через несколько лет по уровню комфорта, обеспеченностью социальной и транспортной инфраструктуры она вплотную приблизится к «старомосковским» районам.

Иными словами, происходящие перемены, в ключе обсуждаемой нами сегодня темы, гораздо чаще ведут к лучшему. Поэтому китайская пословица «Не дай вам Бог жить в эпоху перемен» в данной ситуации не работает.

Сугра Гаджиева

Полностью: Move.su, 16 июня, 2014