Третье пришествие ЖСК

На недавней пресс-конференции, которую проводил Фонд развития жилищного строительства совместно с РАН, было сказано, что готовится проект постановления правительства России, который должен определить категории граждан, имеющих право на вступление в члены жилищного кооператива. Пока они предусматриваются только для молодых ученых. Самое интересное в этой информации – сам факт возвращения жилищной кооперации на рынок жилья, о которой, казалось бы, забыли.

Хозяева жилищного рынка

Так уж и забыли? Жили и продолжаем в них жить. В Жилищном кодексе РФ им отведена целая глава, пожалуйста – стройте. В этой главе прописаны права и обязанности членов ЖСК, требования к их руководству, необходимая документация. Все казалось бы хорошо – за одним исключением. На практике их нет. Оставались, понятно, старые, но новые практически не создавались. В Москве последние кооперативы строились в 1992 году, потом уже было не до них. Помогать им было некому, а какая без этого кооперация? На смену ЖК и ЖСК пришло инвестиционное строительство. Государство практически ушло из строительной жилищной сферы. Всю власть получили инвесторы.

Даже законы – тот же упомянутый ЖК РФ – благоволили к ним. Трудно сказать, было ли у инвесторов лобби в Госдуме, но вчитайтесь в Жилищный кодекс, он полностью на их стороне. Ничего не изменилось даже сейчас, когда приняты самые кардинальные поправки в него – в июне 2011 года. Вот ст. 121-1: «Количество членов жилищного кооператива не может быть меньше пяти...» А пять, значит, можно? Представьте (хотя и представлять не надо, подобные кооперативы строятся и прекрасно себя чувствуют): собираются пять-шесть крупных предпринимателей (другие и быть не могли, откуда взять деньги?), выигрывают по конкурсу участок земли и возводят на нем здание. А потом привлекают средства граждан, которых называют пайщиками. По форме вроде жилищный кооператив, а по существу – издевательство. Та же инвестиционная схема со всеми ее прелестями. «Пайщики» своего голоса не имеют. Они не могут повлиять на стоимость квадратного метра, им не дают контролировать качество стройки, скрывают расходование их же средств. Не случайно среди обманутых дольщиков были и члены этих вот ЖСК. Кстати, в числе покупателей квартир таких домов (как, впрочем, вообще в новостройках), есть и банки. Ведь недвижимость, как известно, наиболее надежное вложение средств, к тому же – всегда ликвидна. С ними ли соревноваться рядовым гражданам? Потому и цены в новоиспеченных ЖСК такие же, как на рынке вообще.

Возвращение к истинной, изначальной идее жилищной кооперации, главное в которой, напомним, активное и действенное участие государства, а еще реальные права пайщиков, с которыми должен считаться застройщик, заставляет вспомнить о советском опыте. Не идеальном, конечно, есть и более совершенные. Жилищная кооперация существует во всем мире, в Швеции, скажем, она занимает половину всего жилищного строительства. Однако советский опыт – это наш, родной, близкий к нашим возможностям и нашей ментальности. Взять из него все ценное можно и нужно. Тем более что жилищные кооперативы в ближайшее время и в самом доле займут определенный сегмент в жилищном строительстве – об том сейчас говорят на всех уровнях.

Чем же интересен советский опыт?

Соседей выбирали сами

Впервые привлекать средства граждан для жилищного строительства начали в конце 20-х годов. Другого пути для решения жилищной проблемы не существовало. Все, что было у недавних буржуев, отняли и поделили, но этого оказалось мало. Проблема дефицита жилой площади становилась все более актуальной и жгучей. Города разрастались, шла индустриализация, правда, «через колено», но шла, где поселить строителей светлого будущего? И вот тогда при Совнаркоме был создан специальный кооперативный Комитет. Во главе его поставили видного ученого, одного из основателей советской науки, а в будущем героя-полярника Отто Юльевича Шмидта. Физик и математик, он был известен и своими статьями о кооперативном движении в жилищной сфере. Тогдашние ЖСК быстро набирали темпы, и скоро заняли 15% от всего жилищного строительства. Помощь? Люди платили лишь половинную стоимость квартир: строительные материалы и их подвозка не стоили им ничего, расходы брала на себя казна. Однако в 1937 году кооперативы прикрыли. Пусть люди живут в подвалах, лишь бы у них не прорезались частнособственнические интересы.

В послевоенное время жилье практически не строилось, жилищный кризис вновь обострился до предела, и без финансового участия самих граждан обойтись было нельзя. И вот в конце 50-х вспомнили об опыте 20-х.

Как они создавались? На предприятиях, в институтах сколачивалась инициативная группа, которая набирала участников будущего проекта. Все они считались создателями кооператива. Заметьте, это были сотни людей, а не пять-шесть застройщиков, о которых говорит Жилищный кодекс. Достоинством проекта было и то, что собирались люди одной профессии, у которых заведомо были одинаковые интересы – залог будущего добрососедства. Да не всех еще принимали – учитывали индивидуальные особенности каждого, заботились опять-таки о том, с кем придется жить. Всего этого, кстати, лишено безликое и слепое инвестиционное строительство, где определяющим является платежеспособность граждан. Последствия ясны: в новых ТСЖ сплошь и рядом случаются скандальные и безобразные истории, которые сводят самоуправление на нет. Такого в прежних ЖСК не было.

Набрали пайщиков, что дальше? Вносилась в банк сумма, составляющая до 40% всех затрат, на остальные государством давалась рассрочка сроком от 15 до 25 лет под ничтожный процент – 0,7. Выделялась бесплатно земля, что, правда, по тогдашним понятиям было естественно, она все равно ничего не стоила. Пайщики – через территориальные строительные управления – нанимали подрядные организации, два-три года ждали (скорее тогда не строили), а когда подходило время, счастливо праздновали новоселье.

Что было характерно для тех жилищных кооперативов? Активное участие граждан во всем, что касалось дома – от оптимизации цен за квартиру до качества самого строительства. Понятно, что специалистов среди них было не так много, но решением Совмина при Госстрое в помощь им была создана группа экспертов. С ними заключались договора (договорные работы! Тогда это тоже было редкостью), и специалисты охотно занимались тем, что было им доверено – защищать интересы граждан.

Проверяли сметы, объемы выполненных работ, по просьбе пайщиков искали более дешевые материалы: вместо метлахской плитки – обычная, паркет заменяли на линолеум. Контролировали, понятно, качество. Покрасили строители стены один раз (вместо положенных двух), оставили щели в оконных и дверных проемах, заметили, что отходит плинтус от пола – извольте переделать, к тому же платите в пользу пайщиков штраф. Все эти меры приводили к тому, что на квартире иногда экономили до тысячи рублей. Сумма солидная, учитывая, что 3-комнатная квартира стоила тогда примерно три тысячи. Наконец, пайщики входили в приемную комиссию. Принимались дома не «за столом», не было в ЖСК никаких откатов и сговоров, приемка шла только на основе строительных нормативов и стандартов. Иначе было нельзя – не простят ведь свои же соседи. Случались и недоделки, сразу не заметишь. Но к ним можно было вернуться и через три, и через четыре года, на этот срок строители давали гарантию.

ЖК и ЖСК тех лет называли «золотым фондом города», учитывая не только более качественное их возведение, но и уход за ними – как же, строили за свои деньги, сами копили на ремонт. Это продолжалось до 92-го года, когда все отложенные средства враз сгорели – не только на счету граждан, но и предприятий. Все мы помним это время.

Пока Новосибирск

Понятно, что полное возвращение к советским нормам сейчас невозможно – это все равно, как кефир за 32 копейки. Но сам принцип берется прежний – активная и весомая помощь государства. Именно на этом будет строиться нынешняя жилищная кооперация. Достаточно сказать, что предполагаемая стоимость квадрата будущих ЖСК – 25 тыс. руб. – при его нормативной (определенной Минрегиона) 70 тыс., а реальной – 120–140 руб.

За счет чего? Земля выделяется бесплатно, подключение к инфраструктуре – тоже. Ничего не будет стоить повторная передача проектов. Определено, что только за счет этого стоимость жилья можно снизить на треть. Но главное – ипотечный пакет, который уже согласован со Сбербанком. Его красиво называют: 10-10-10. 10 лет рассрочки, 10% годовых, 10% первоначальный взнос. Можно добавить еще одну десятку – 10 тыс. руб. в среднем будет ежемесячный взнос. Что, впрочем, не так уж и мало для молодых ученых: средняя зарплата кандидата наук – 18 тыс.руб. Так что без подработки или родительской помощи все равно не обойтись.

Пилотный проект уже реализуется – для научного городка в Новосибирске: дома малоэтажные, таунхаусы, индивидуальные. Есть планы начать такое строительство в Москве и Санкт-Петербурге. Цена, возможно, будет несколько выше, но не намного. Главное – найти в обеих столицах земельные участки. Сложновато, но задача решаема, в Москве, например, с учетом ее расширения. В этом плане уже рассматривается вариант Троицка.

Нужно ли объяснять, почему начали именно с этой категории – молодых ученых (существенное добавление: результативно работающих в науке)? Идет колоссальная утечка мозгов, и если раньше традиционно уезжали на Запад, то сейчас уже и на восток, в Китай. Там молодые таланты находят большую поддержку и внимание, чем у себя на родине. Теряет не только наука, ибо самый продуктивный возраст оказывается потерянным для нее, беднеет вся страна: как быть с инновационным путем ее развития?

Вице-президент Российской академии наук академик Сергей Алдошин назвал две причины отъезда – отсутствие в академических институтах мест для молодых (при том, что средний возраст работающих там приближается к 60) и проблемы с жильем, невозможность создать семью. И если первая в принципе может быть решена (скажем, за счет расширения кадрового состава институтов), то вторая – полный тупик. Силами РАН ее не решишь. Академии наук для решения жилищных нужд ее сотрудников в этом году были выделены из бюджета немалые деньги – чуть ли не миллиард рублей. Заключайте, мол, договора с подрядчиками, стройте, а дальше, как хотите: раздавайте, продавайте. Но поставили условие: самим покупать лишь по нормативным ценам – 70 тыс. Был объявлен конкурс, но на него никто не отозвался. Зачем, если можно взять вдвое больше? Деньги зависли.

Вот тогда-то и возникла идея жилищных кооперативов, а точнее, возврата к ним. Часть нагрузки должен взять на себя бюджет. Она и сейчас есть (имеются в виду различные жилищные программы), но должна стать больше. Отметим существенное различие в подходах: в 20-х и 50-х – и сейчас. Если раньше основной акцент делался на финансовое участие граждан, то сейчас – на поддержку государства.

На людях экономить не надо

Начали с молодых ученых, уже известны следующие группы граждан, которым дадут право вступать в ЖСК. Для них, кстати, возрастной ценз уже не будет играть никакой роли. Имеются в виду те, кто растил молодые таланты, т. е. преподаватели вузов, обычные учителя школ, военнослужащие, медицинские работники. В дальнейшем предполагается снизить процентную ипотечную ставку до 8,5. Было и такое предложение – освободить граждан от первоначального взноса, его регионы возьмут на себя. В Московской области такой проект уже рассматривается – для молодых учителей.

Все это прекрасно, обнадеживает. Но здесь сразу возникают вопросы.

Станут ли ЖСК на пути инвестиционной агрессии? В какой-то мере – да. Но полностью инвестиционное строительство не заменят. Впрочем, это и не нужно. Что хорошо для одних, то не нужно другим. Кто эти «одни», кто «другие»? Ответ на этот вопрос не так очевиден. Предложенный принцип отбора – по категориям – вызывает сомнения. В самом деле, за основу берется материальная обеспеченность людей. Именно на этом основано, судя по всему, готовящееся федеральное постановление. Но согласитесь: при рыночной системе такой принцип часто условен. Сегодня низкий заработок, завтра он существенно выше. Да и почему бюджетников надо предпочитать всем остальным? Зарплаты первых – как обещано – будут расти, возможно, они станут даже выше, чем работников некоторых коммерческих предприятий. Снова спускаем разнарядку сверху? А где же рынок? Где изучение спроса? Почему не дать слово самим потребителям? Решающий голос должен остаться за ними.

Думается, что более справедлив, больше отвечает состоянию наших кошельков другой подход: не людей надо делить на категории, а виды домов. Люди сами выберут, какой из них им подходит, в каком надо покупать квартиры: в том ли, что построен по инвестиционной схеме или кооперативном. Первые – это дома бизнес-класса, вторые – эконом-класса. Пусть первые строят инвесторы, вторые надо полностью отдать жилищным кооперативам. Понятно: тем, кто выбрал повышенный комфорт, по определению не нужна господдержка. Люди со средними доходами на них даже не замахиваются, им чего-нибудь попроще. Но вся проблема в том, что и в домах эконом-класса цены заоблачные! Вот где государство должно протянуть руку. Ибо снизить цены может только оно – за счет льгот, которые даст кооперативам. Иными словами, рядовые, т.н. типовые дома следует преимущественно строить по принципу жилищной кооперации. Без дотаций же только эксклюзивные проекты – это ваше поле, господа инвесторы, гуляйте на нем всласть.

Итак, надо расширять границы жилищного кооперативного строительства, значительно увеличить участие государственных структур в обеспечении людей жильем. Ведь большинство россиян все еще живут в плохих и очень плохих условиях. Рассчитывать на то, что они сами, на собственные средства улучшат их, вряд ли приходится. Понятно, что эта задача не сегодняшнего и даже не завтрашнего дня, но в стратегических планах страны она должна занять достойное место.

Вопрос распределения бюджетных денег особенно обострился именно в последнее время – в связи с неожиданным уходом в отставку министра финансов Алексея Кудрина. Вновь на повестку дня встала трудная и острая проблема: каковы же бюджетные приоритеты? Окончательного ответа нет, не будем предугадывать их. Заметим лишь, что главное в жизни людей – здоровье и жилье. Во всяком случае, на них направлены самые большие, самые главные расходы в семейном бюджете – таковы мировые стандарты. Если говорить о нашей стране, то оплатить то и другое большинство граждан не в состоянии. Но здесь как раз государство и должно подставить плечо. Не надо экономить на людях. Квартира не должна быть непомерной роскошью, которую могут приобрести только богатенькие, то есть немногие. Квартира – и хорошая медицина! – должна быть доступна основной массе населения. И если говорить только о квартире, то жилищная кооперация – реальный и скорейший путь к этому.

Исаак Глан

Источник: «Квартирный ряд», №40 (862), 13.10.2011