ЗАО «ТКС» отказывается от обслуживания дома

Не подходи ко мне, я обиделась!

Необычный сюрприз получили в почтовые ящики жители дома №5 по Нагорной улице. Управляющая компания (далее – УК), утомившись от вопиющего к себе отношения, решила отказаться от обслуживания многоквартирного дома (МКД). Нечасто подобное случается в нашем городе. И даже, возможно, – впервые, учитывая, что в Нагорная-5 отсутствуют какие-либо объединения собственников: ни тебе ТСЖ, ни тебе Совета дома (Совет МКД на стадии неудачного формирования). Кроме того, Нагорная-5 (внимание!) всего лишь 2009 года постройки с нулевой степенью фактического износа. Не ветхое и тем более не аварийное жилье, а совершенно новый дом. И вот на тебе!

Что же случилось? Почему испытывающая на протяжении ряда лет особенный «благоговейный трепет» по отношению к МКД управляющая компания решила прекратить обслуживание и закончить-таки договорные отношения? Что послужило последней каплей в чаше терпения профессионалов от ЖКХ?

Кстати, на последнем оперативном совещании (14.04.2014) в администрации этому вопросу была уделена целая минута. Точнее, была обозначена проблема, а уже позже (по оперативным данным) состоялась встреча некоторых собственников с представителем ЗАО «ТКС» у заместителя главы по ЖКХ Вальковым И.В. Но сейчас не об этом, сейчас про «трепет».

Рекомендую ознакомиться с отчетами УК за 2011 (http://www.uk-tks.ru/documents/otchets/nagor5/nagor5.htm), за 2012 (http://www.uk-tks.ru/documents/otchets/nagor5/2012.htm)  и за 2013 (http://www.uk-tks.ru/documents/otchets/2013/%D0%9D%D0%B0%D0%B3%D0%BE%D1%80%D0%BD%D0%B0%D1%8F,%205.pdf) годы, размещенными на официальном сайте УК.

Присмотрелись к цифрам? Обыкновенный, казалось бы, дом. Год постройки – 2009, этажей – 16, квартир – 240. А теперь гляньте на затраты по содержанию, где удивительным образом отражен тот самый «трепет» УК  к дому (в целом) и его жителям (в частности) по статье «Содержание и текущий ремонт». По той самой статье, где мы платим за услуги, оказываемые непосредственно УК.

2011 год. Объем работ УК по содержанию и ремонту жилфонда (ж/ф) превысил начисленную сумму на 1 280 600 (Один миллион двести восемьдесят тысяч шестьсот) рублей. Добрая УК проспонсировала жителей. Начисленной платы за содержание и ремонт ж/ф по городскому тарифу чуть-чуть не хватило, процентов эдак на тридцать.

2012 год. Снова добрая УК спонсируют жителей, поскольку тарифа опять не хватило, на 1 272 700 (Один миллион двести семьдесят две тысячи семьсот) рублей, превышение – 28%.

2013 год. Неутомимая доброта ЗАО «ТКС» вылилась ей же в 878 969 (Восемьсот семьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят девять) рублей, превышение (о, чудо!) всего лишь 20%.

Как видим, тенденция к снижению доброты наметилась, но почему же величина в 20% стала последний каплей на пути к разрыву договорных отношений?

Или (предположим совершенно гипотетически) это неправильная постановка вопроса? Тогда правильная должна сводиться к вопросам:

А) Из какого такого материала сделан МКД, если представляет, по сути, соломенную хижину младшего поросёнка Ниф-Нифа?

Б) Как же надо принимать МКД многочисленными и авторитетными комиссиями, если УК для целей выполнения собственных обязанностей приходится тратить собственные же средства, да еще в таких убийственных количествах?

В) Не сложилась ли ситуация, при которой затраты на устранение строительных недоделок почему-то несут собственники и УК (а не застройщик, например)?

Видите сколько вопросов? К сожалению, без компетентных комментариев специалистов рынка ЖКХ ответить на них не представляется возможным.

С должниками надо работать!

В уведомлении (информационном сообщении) в глаза бросилась фраза про «сложившуюся практику хронических неплатежей». А действительно ли практика настолько хроническая и настолько сложившаяся?

По тем же отчетам УК долг собственников на конец прошлого года составил 562 тысячи рублей за содержание и ремонт ж/ф, что на 134 тысячи рублей меньше, чем на конец 2012 года. И, в свою очередь, практически вдвое превышает задолженность собственников на конец 2011 года.

Можно только догадываться, почему в 2012 году задолженность собственников увеличилась вдвое, и явился ли текущий факт снижения задолженности следствием грамотной работы УК с должниками в т.ч. через суды и приставов, и есть ли среди должников наниматели муниципального жилья.

Но нам это зачем? Некоторое время назад Виктор Иванович Наливко на регулярном совещании по вопросам ЖКХ в городской администрации рассказывал, что ЗАО «ТКС» имеет договорные отношения с некоторыми коллекторскими агентствами за какие-то смехотворные 5%. Помните, Виктор Иванович? Присутствующие были немало удивлены ценам и тщетно пытались получить контакты невообразимо добрых коллекторов. Вот и непонятно, то ли на совещании прозвучало не совсем то (точнее, совсем не то), то ли договор закончился, а доблестные (такие же добрые, как ЗАО «ТКС») коллекторы пошли «по миру» с такими ценниками.

Мне почему-то думается, что не в последнюю очередь вал неплатежей может быть связан именно с подходом УК по отношению к собственникам. Это когда слова расходятся с делом. Это когда отчеты содержат не то, чтобы было произведено/оказано фактически. Это когда по телевизору красивые правильные слова, а в суровой реальности или несколько иное, или совершенно противоположное (читаем дальше).

Всё лучшее — детям

В свое время у жителей Нагорная-5 было две беды, причем одна беда цеплялась за другую: недостаточно вместительная парковка (привет проектировщикам и согласовавшим строительство) и отсутствие ограждений газонов. Автовладельцы парковались на газонах, выезжая с которых не только оставляли за собой разрушенные газоны, но и раскидывали грязь по дороге перед домом.

По инициативе части собственников ЗАО «ТКС» попыталась провести общее собрание по вопросу обустройства дополнительных парковочных мест. В марте 2013 года собрание не состоялось, ввиду участия всего лишь 1,7% собственников, и в июне 2012 года УК приступило к обустройству парковочных мест.

Нет-нет, не волнуйтесь, вы всё прочитали правильно – именно в такой анти-хронологической последовательности шли события. У ЗАО «ТКС» даже протокол общего собрания есть, а в префектуре ТиНАО хранится копия.

В отчете УК за 2012 год факт обустройства парковочных мест не нашел своего финансового отражения. Поэтому достоверно утверждать, за счет каких источников УК (добрая до глубины души) производила данные работы, не представляется возможным.

Одновременно с обустройством парковки ЗАО «ТКС» осуществила перенос детской площадки, размещавшейся ранее как раз на месте данного парковочного кармана. И (о, чудо!) данный факт почему-то нашел своё финансовое отражение в годовом отчете. Перенос детской площадки в торец дома обошелся жителям в 307 600 (Триста семь тысяч шестьсот) рублей.

Не могу сказать, насколько это дорого. Но факт остается фактом: жители оплатили в 2012 году перенос детской площадки с места парковочного кармана, решение по которому не было принято и в марте 2013.

Пресловутая сумма присутствует в годовом отчете, увеличивая и без того неслыханную щедрость ЗАО «ТКС». Однако в своем ответе префектура ТиНАО (исх. 09-01-16-2238/3 от 08.07.2013 за подписью заместителя префекта Концевой Л.В.) утверждает, что «понесенные затраты на выполненные работы управляющей организацией на собственников дома не возлагались, о чем свидетельствует представленная копия письма ЗАО «ТКС»».

Как говорится, без комментариев. Даже не интересно, кто кого, как говорится, «дурит». Префектура жителя, УК Префектуру или УК и тех и других в равной степени цинично и нагло. (http://www.admtroitsk.ru/index.aspx?menuid=1163&submenuid=1163&oid=57422). Потому что фактически произведенное в июне 2012 г. обустройство парковочных мест ЗАО «ТКС» включило в план работ на 2013 г. (http://www.uk-tks.ru/documents/planrab2013tks.htm). В планы на 2014 г. данные работы включены не были, наверное всё-таки выполнили –  в 2013 (http://www.admtroitsk.ru/index.aspx?menuid=1163&submenuid=1163&oid=80172).

Опять двойка

Конечно, жители Нагорная-5 могли бы не волноваться. Если бы не одно «но». Большое такое «НО», которое называется: неудовлетворительное техническое состояние элементов общего имущества МКД. Три года подряд. В трех разных годовых отчетах. Гидроизоляция цоколя, наружные стены, утепленная мягкая кровля, керамическая плитка полов, облицовочный кирпич с расшивкой швов, центральное отопление и центральное же горячее водоснабжение – всё это находится в неудовлетворительном состоянии.

Вы случайно не знаете, из каких таких опилок делаются МКД? Или почему на протяжении трех лет УК фиксирует, что все эти элементы «требуют ремонта». Требуют ремонта, требуют ремонта и требуют ремонта. А ремонт-то когда? Что это за позиция посторонних наблюдателей? А на какие элементы тратились средства, превышающие объем начисленных платежей, если все ключевые элементы МКД требуют ремонта?

У вас не сложилось ощущение, что ЗАО «ТКС» само почти построило этот дом? За три года.

И это, повторюсь в очередной раз, дом 2009 года постройки. Я искренне не понимаю, каким образом прошла приемка к эксплуатации в осенне-зимний период гораздо старших домов в микрорайоне «А» или «на фабрике».

Ситуация, конечно, же ужасная – в своей непредсказуемости как последствий, так и причин. Некоторые жители дома считают, что подобный «финт ушами» со стороны УК связан в первую очередь с тем, что они стали интересоваться как УК работает. И задавать вопросы, интересоваться не только теоретическими планами, но и фактическими сметами, чтобы поставить УК заслуженную оценку. А последней каплей (по мнению тех же жителей) стала попытка создать не «ручной» Совет дома, а реально действующую структуру, которой будет не безразлична дальнейшая судьба дома.

Получается, что именно здесь и порылась пресловутая собака. УК подумала, подумала, да и «навострила лыжи», не дожидаясь оценки жителей.

Куды бедному крестьянину податься?

Кулуарно стало известно, что в общении с жителями Нагорная-5 всё чаще звучит многозначительная аббревиатура – ТСЖ. Мол, создавайте, мол, это единственный шанс, мол, это единственный выход.

Действительно, выход.

Например, для администрации, которой не надо будет «собирать под знамена» (т.е. на конкурс) остальные городские УК, руководители которых знают друг друга много-много лет, знают, как кто работает и какие у кого (назовем это дипломатично) методы обслуживания населения.

Или для самой ЗАО «ТКС», пока не стало слишком страшно или слишком поздно. Кто будет показывать документы (какие бы то ни было) собственнику уже не обслуживаемого дома? А с «коллегами по цеху» всегда можно как-то… Мысль какая-то вертелась, но, к сожалению, ускользнула.

Наконец, и для самих собственников. Но придется повторить путь одного из небезызвестных городских ТСЖ:

— создать и пользоваться «кривостью и косостью» действующего законодательства;

— вступить на путь тяжелой переписки с коммунальными, ресурсоснабжающими (РСО) и контролирующими органами, то есть попробовать получить услуги при полном отсутствии оплаты за оные и тем самым «компенсировать» собственные коллективные затраты за n-ный период времени.

Руководители городских РСО с таким случаем уже сталкивались. Надеюсь, подобный опыт в жизни городских коммунальщиков послужил достаточным уроком и убережет нас всех в дальнейшем от необдуманных шагов и поступков, а городская администрация в сложившейся ситуации найдет правильное решение.

(продолжение следует)

Валерий Ермилов