Жизнь за жилье. Есть ли надежда на квартиру по себестоимости?

27 июля 2011 г.
Рубрика: Гайд-парк

Отзывов: 2
8035 просм., 1 - за сегодня

Год назад «Аргументы неделi» рассказывали о жилищно-строительных кооперативах («Усилия – кооперативные, квартиры – индивидуальные», №200). Цель ЖСК – построить жилье самостоятельно, то есть приобрести его по себестоимости, в два-три раза ниже рыночной цены. Но для этого надо выиграть аукцион по земельному участку, заплатив больше, чем коммерческий застройщик. Такой возможности у кооперативов нет, а обеспечивать им протекцию чиновники не хотят. Было предложено решение проблемы: в Госдуму внесли законопроект, который позволил бы проводить для кооперативов закрытые аукционы. За год ситуация не изменилась – документ по-прежнему дожидается своего часа. А положение ЖСК тем временем стало только хуже.

Обманули ЖСК на четыре кулака

Межрайонный молодежный кооператив Северного округа в течение нескольких лет получал от московского правительства гарантии: участок непременно будет. Кооператив никак себя не рекламировал для привлечения пайщиков – вместо него это делали чиновники (и не только в САО, но и в других округах). Они направляли в кооператив молодые семьи, преподнося его как идеальную возможность для решения жилищного вопроса. Набралось 90 семей. С подачи мэрии кооператив заказал у городских служб предпроектные работы для строительства. И тут мэрия заявила: участка кооперативу не видать.

В августе прошлого года Ю. Лужков подписал постановление о том, что семьи должны получить компенсацию потраченных средств, и поручил Департаменту экономической политики рассчитать ее размер. Департамент отказался что-либо выплачивать, и кооператив обратился в суд. Но безрезультатно. «Мы проиграли и будем подавать апелляцию, – говорит председатель кооператива Геннадий Сушков. – В общей сложности мы потеряли 2 миллиона долларов. Это не только расходы на предпроектные работы, но и траты на содержание кооператива, на офис. Мы бы не стали этим заниматься и тратить деньги, если бы не гарантии мэрии. Для многих наших пайщиков потеря денег оказалась настоящей трагедией. Но суд решил иначе. Он отказал нам на том основании, что у нас нет инвестконтракта. Но тот невозможен без предпроектных работ. Где же логика?»

Справка «АН»

ЖСК появились в 20-х годах прошлого века и спасли жилищное строительство в условиях общей разрухи. В 1937 году они были ликвидированы как проявление частной собственности. В «оттепель» их снова разрешили, поскольку возникла необходимость решать квартирный вопрос из-за резкого роста городского населения. Кооперативы получали от государства ссуду в размере до 70% на срок до 20 лет. Нередко пайщики сами участвовали в строительстве.

Позиция мэрии не только некрасива, но и с трудом поддается объяснению. Для чего было муссировать идею ЖСК, а потом давать задний ход? «Вероятно, власти хотели продемонстрировать заботу о молодых семьях и решили опробовать кооперативы, – рассуждает Г. Сушков. – Но когда аналогичный кооператив в Северо-Западном округе все-таки построил дом, власти ужаснулись: стоимость квадратного метра действительно оказалась вдвое ниже рыночной – полторы тысячи долларов. Если такое строительство встанет на конвейер, то коммерческим застройщикам придется пересматривать свою ценовую политику. Властям это невыгодно. Поэтому успех кооператива в Северо-Западном округе остается единственным достижением ЖСК. Да и то разовым: второй дом построить кооперативу уже не дали».

Сейчас вся деятельность кооператива Г. Сушкова свелась к борьбе за компенсацию потраченных денег. Выбивать участок пайщики больше не будут: нет смысла стучаться в закрытую дверь. Если средства удастся вернуть, то кооператив сохранит лишь формальное существование – в надежде на то, что однажды законодательство изменится.

Волк в овечьей шкуре

В подмосковном Троицке движение ЖСК тоже постигла печальная судьба. Идею кооперативного строительства оседлала коммерческая фирма. Большинство кооперативов города вынужденно объединились под ее патронажем, так как она имела все шансы выиграть аукцион.

«Наш кооператив отказался от этой коалиции, поскольку на деле речь идет о коммерческом строительстве с соответствующими расходами, – рассказывает председатель ЖСК «Наука-2» Владимир Кириченко. – Экономия для людей в данном случае – только разговоры. Концепцию ЖСК превращают в экономию не для пайщиков, а для застройщиков».

Получилось, что кооперативы сами подсказали строительной фирме эту лазейку. Под видом ЖСК – некоммерческой организации – застройщик может существенно сэкономить на налогообложении. К тому же эта схема дает застройщику возможность привлекать средства людей с самого начала строительства (при обычной коммерческой застройке собирать деньги с дольщиков можно лишь тогда, когда половина объекта уже готова).

«Процесс идет по наихудшему из всех возможных сценариев, – говорит В. Кириченко. – Кооперативы планировали жилье для себя, то есть микрорайон малоэтажных домов. Согласно проектам, которые подготовили кооперативы, всем жильцам микрорайона хватало места – в магазине, в школе, на парковках. Но коммерческая фирма отвергла наши проекты, ее интересует совсем другая плотность застройки. Видимо, все закончится «нормальными домами» – 17-этажками. В результате город получит дополнительную нагрузку на объекты соцобеспечения и транспортную сеть. Спрашивается: что движет кооперативами, которые идут на поводу у этой фирмы? Кто-то из председателей ЖСК уже открыто заявляет коммерческие цены на строительство и хочет получить выгоду вместе с застройщиком. Пайщики же пока не разобрались и по-прежнему считают, что они строят ЖСК, хотя под этой вывеской уже давно кипит коммерческая деятельность».

Ситуация в Троицке – еще одно подтверждение того, что закон о ЖСК необходим. В законопроекте, который пылится в Госдуме, прописано около 20 защитных мер против таких махинаций. Самая простая – мораторий на продажу квартир в течение 10 лет. Другая мера: состав участников ЖСК должен регулироваться муниципалитетом, чтобы квартира могла достаться не кому угодно, а только местному жителю или местной семье. Правда, в кооперативах этот пункт законопроекта ставят под сомнение. Можно обойтись без участия муниципалитета во избежание вымогательства с его стороны – достаточно прописать в законе критерии для членства в ЖСК.

Воз и ныне там

«Первое чтение законопроекта в Госдуме состоялось четыре года назад, – рассказывает разработчик документа Александр Пузанов, гендиректор Института экономики города. – После этого мы в течение трех лет дорабатывали его. Это оказалось делом сложным, в данном вопросе не проходят простые формулировки в духе «дать всем землю». Поэтому нам и потребовалось так много времени. Механизм должен быть продуман очень тщательно, как и в любом случае, когда государство дает льготы и не хочет допустить, чтобы ими воспользовались аферисты. Год назад мы снова внесли документ в Госдуму, и с тех пор ситуация развивалась очень вяло – в правительстве принималось политическое решение насчет ЖСК. Теперь это решение принято. Правительство дало добро и будет всячески поддерживать законопроект. Удивительно, что тему ЖСК не педалируют политические партии, ведь она очень выигрышная».

«Оппозиция не раз поднимала этот вопрос, – возражает депутат Госдумы Олег Куликов. – Педалируй, не педалируй – разницы нет, если тема не освещается в основных СМИ. Я не верю, что правительство включит ЖСК зеленый свет. Не надо выдавать желаемое за действительное. Строительное лобби не пропустит законопроект, поскольку застройщики не хотят терять свою прибыль. Между тем ЖСК были бы прекрасной возможностью для людей со средним достатком решить жилищный вопрос (в отличие от ипотеки, которая увеличивает стоимость жилья в три раза, тогда как на Западе она растет в пределах 10%)».

Сергей Рязанов

Источник: «Аргументы недели», 27.07.2011