С согласия Виктора Сиднева в части II (часть I [1] см. в ТрВ № 991 от 29 августа 2019 года [2]) отражена моя точка зрения на некоторые дискуссионные аспекты его статьи «Генплан как способ выживания наукограда» [3].
Прежде всего отмечу, что ТрВ выходит редко, этот номер — только второй в 2019 году. Площадь газетной полосы невелика, поэтому что смогли, то в прошлом выпуске и обсудили. («…Вопрос «Троицк — „реновационное гетто“ или наукоград?» вылился в обсуждение проблем жилищного строительства и реновации, но никак не стратегии и перспектив развития наукограда».) Также напомню, что действующий Генплан (ГП) начали разрабатывать в 2004 году, и он бурно обсуждался вплоть до его утверждения Советом в октябре 2009 года.
[4]На фотографии с семинара по новому Генплану, проходившего 2-3 ноября 2005 года в Бекасово, Владимир Дудочкин указывает на схему, нарисованную ведущим семинара Щедровицким. На ней отражены «заинтересованные силы», которые определяют, каким будет принятый ГП, как будут учтены интересы этих сил. Владимир Евгеньевич показывает на одну из сил, «сидящую в окопах» в борьбе за свой интерес в ГП, объясняя, наверное, интересы в ГП местной власти. А рядом «окопались» строители, научные институты, троицкий и не только троицкий бизнес, законы, кодексы и, конечно же, жители и созданные в Троицке ЖСК.
Без преувеличения — обсудили каждый клочок троицкой земли, каким он должен быть. Большинство замечаний было учтено и отражено в Генплане.
В том числе в ГП был внесен «Треугольник ЖСК» (м-н Солнечный) с базовыми параметрами: малоэтажная, в 3–5 этажей, застройка, проектная численность жителей — 1000 человек (что позволило бы максимально сохранить лес). Замечу: малоэтажная застройка — это 2–4 этажа, а 5 этажей — уже среднеэтажная. Получился такой вот гибрид. Малоэтажную застройку в чистом виде сидящие в своем «окопе» ЖСК не смогли отстоять. И это позволило потом застроить микрорайон 6-этажными домами без внесения изменений в ГП.
Утверждение, что любой Генплан отражает стратегию развития города, не вызывает споров. То, каков будет принятый ГП, является следствием компромисса всех сил в своем видении этой стратегии. К сожалению, в этом компромиссе стратегия развития Троицка, отраженная в принятом Генплане, может оказаться не похожей вовсе или похожей только частично на утвержденную Стратегию развития городского округа Троицк до 2035 года.
Из объяснения замглавы города Леонида Тетёркина [5] cледует, что территории институтов скорее останутся «серыми пятнами» в ГП, а Ботаковское поле — просто территорией ВШЭ с перечнем желаемых построек, но без конкретных сроков и механизмов освоения. Разрабатываемый ГП фактически не обсуждается публично, и, похоже, всех устроит, если «актуализированный Генплан» просто отразит состоявшееся строительство в городе и процесс реновации. Стратегия развития города как наукограда в ГП не просматривается. Думаю, придет время, горожанам покажут проект ГП, который можно будет пообсуждать, но изменить уже будет нельзя.
Конечно, возможно, что институты сообща думают, как развить науку и инновации в городе, как простимулировать строительство университетского кампуса на Ботаковском поле. Может быть. Но публично это не звучит, и, как мне кажется, этого процесса и нет. Институты предпочли бы сохранить существующий статус-кво, рассматривая вовлеченность в городское развитие скорее как посягательство на их территорию (например улицы-дороги через ФИАН, ТРИНИТИ), чем на улучшение жизни города, сотрудников институтов и самих институтов (в случае с дорогами увеличение связности в городе ведет к общему росту уровня жизни).
Вернемся к нескольким важным тезисам в статье Виктора Сиднева.
«…Для завтрашнего жителя города главным станет не то, где он живет, а что и зачем он там делает и есть ли вообще что ему там делать». «Будущий Троицк надо строить как место, где наши дети смогут самореализоваться: найти себя в науке, творчестве, семейной жизни». «…Мы должны создавать такую среду, которая будет привлекать сюда людей креативных, высокообразованных, готовых менять город ради себя и своих детей».
Прекрасный тезис — надо строить город, в котором хочется жить, в котором есть что делать…
Действительно. Треть жизни человек спит, треть — работает, треть посвящает себе, своим интересам (семье, спорту, искусству, путешествиям…). Первая часть практически не зависит от места жизни. Комната с зашторенными окнами плюс, при необходимости, кондиционер — и человеку всё равно, где он спит, — в Америке, Европе, Таиланде. Но действительность сразу становится определяющей, как только мы открываем глаза.
Мне до работы идти 7 минут. Большинству занятых в Троицке — 20–30 минут пешком, не больше. Троичанам, работающим в Москве, — час-полтора в транспорте, это 2-3 часа жизни в день на самую неприятную и бессмысленную составляющую работы.
Поэтому создание хороших рабочих мест в Троицке должно быть основной целью стратегии. Остальное приложится. Но.
Академгородок в Красной Пахре
«В этом смысле сама проблема миграции в Троицк кажется мне надуманной. Когда-то немосквичи — выпускники лучших московских вузов массово стремились попасть сюда, и это не вызывало отторжения. Именно они сделали Троицк наукоградом...»
В 60-70 годы в СССР было принято решение построить Академгородок в Красной Пахре (наш будущий Троицк). Филиалы Курчатовского, ФИАНа, ИЗМИРАН, ИЯИ, ИСАН, ИФВД… — флагманы советской науки. Понятно, что сюда стремились «креативные и высокообразованные». Но осесть в Троицке могли только те, для кого уже были предусмотрены рабочие места и для кого планировалось построить жилье за счет институтов, или у кого была подмосковная или московская прописка. Т.е. той миграции в современном понимании в СССР (и в будущем Троицке) не было. Уже на стадии принятия решения о создании Академгородка было определено, кто и как сюда попадет.
Сейчас в Троицк мигрируют не те, кто «креативный и высокообразованный», а:
— немногие, кто хочет переехать из большой России в Старую Москву и не имеет на это денег. Троицк для них — неплохая, более дешевая площадка для жизни недалеко от столицы. Здесь они могут только жить, работы для них нет;
— жители Старой Москвы, которым надо улучшить жилищные условия, но у которых нет денег на квартиру в пределах МКАД.
А у «креативных и молодых» (в 60–70 годы прошлого века это были студенты и аспиранты) и таких денег нет и, наверное, в перспективе не будет. А это значит, что при сохранении нынешних порядков они мигрировать сюда не будут, даже если тут, в Троицке, будет интересно. Потому что в нашей действительности вопрос крыши над головой определяющий. Ведь нельзя же потратить жизнь, пусть и занимаясь интересным делом, чтобы «работать на квартиру». И те, которые нужны наукограду, уедут туда, где тоже интересно, но крыша над головой — достаточно простой, не определяющий вопрос. Просто элемент жизни.
Если не предпринять чрезвычайных мер, сюда еще приедет минимум 25–30 тыс. человек, для которых Троицк будет спальным районом Москвы, и наукоград просто растворится в этом спальном районе. И это суровая правда.
За 20 лет в Троицке построено порядка 800 тыс. м2 жилья, а средняя обеспеченность жилой площадью только уменьшилась. И если учесть, что в индивидуальной и блокированной жилой застройке примерно по 40–50 м2 на человека, то в многоквартирной получится около 19 м2 на человека. При такой тенденции этот элемент потребностей пирамиды Маслоу когда-то реализуется, но не в обозримом будущем.
Можно ли решить вопрос с привлечением тех, кто нам нужен? Чтобы в Троицке поселились те, в ком нуждается наукоград? Чтобы Троицк остался наукоградом? На мой взгляд, да, можно. Я уже писал про это в части I статьи. Выход — строительство посредством создания ЖСК.
ЖСК как способ выживания наукограда
Возведение м-на Солнечного и муниципального дома показало, как надо строить в Троицке и каких ошибок нужно избегать.
Цель строительства жилья — повысить уровень жизни горожан. За это жилье люди платят деньги. Чем дешевле оно обходится собственникам, тем лучше для города: больше горожан смогут улучшить свои жилищные условия и у большего количества людей останутся деньги на другие нужды.
В ЖСК строительство ведется по себестоимости. Для сравнения.
За счет ЖСК достроили муниципальный (кооперативный) дом в м-не «В». Квартиры обошлись в 42 тыс. рублей за м2. Члены ЖСК в м-не Солнечном построили квартиры по цене порядка 52 тыс. за м2. Причем практически все кооперативы организовали и возглавили люди, никак не связанные со строительным или инвестиционным строительным бизнесом. Тем не менее, нет обманутых дольщиков, есть комфортабельные квартиры, и в совокупности реализован проект на более чем 5 млрд рублей.
Цена жилья на рынке в Троицке (была в начале строительства) — от 80 тыс. до 130 тыс. рублей за м2. Понятно, что строить через ЖСК существенно выгоднее и безопаснее, чем просто купить квартиру в новостройке на рынке.
У нас действует местное самоуправление. Оно должно принимать решения в интересах жителей. Это основа местного самоуправления.
Если жилье строит ЖСК, члены которого — жители города или сотрудники городских предприятий, институтов, то такое строительство заведомо ведется в интересах горожан, в отличие от коммерческого, которое предназначается в основном для мигрантов и только какая-то часть квартир, МОЖЕТ БЫТЬ, будет куплена жителями или теми, в ком город нуждается.
Земля
Предвижу вопросы: кто же им, жээсковцам, позволит? Где взять землю?
Позволять должны Совет депутатов, приняв пакет местных нормативных актов (в том числе ГП), и местная администрация во главе с ее руководителем.
Совет должен принять принципиальное решение — в Троицке строить жилье по запросу городских ЖСК. И принять для этого все необходимые нормативные акты. Если действующий Совет этого не может сделать или не хочет (строить в интересах жителей города), его надо переизбрать.
Это касается и главы города. Нынешний глава принимал участие в организации строительства м-на Солнечного, прикладывал усилия, чтобы это строительство благополучно завершилось, поэтому сомнительно, чтобы он был против. По крайней мере, головной боли от ЖСК для исполнительной власти меньше, чем от инвестиционного строительства (недострои и обманутые дольщики в северной части города, строящийся м-н «Легенда»).
Где взять и как получить землю?
С землей, конечно, проблема. Свободные земли у нас — либо лес, либо федеральная собственность (институты, Ботаковское поле). Еще можно рассматривать точечное строительство, но обсуждать его сейчас нет смысла, так же как строительство в лесу и на территории институтов. Вернее, обсуждать нужно, но это выходит за рамки моей статьи.
Получить землю для строительства можно или бесплатно, в соответствии с законом, или через аукцион, тоже в соответствии с законом.
В соответствии с действующим законодательством, для кооперативов, созданных сотрудниками федеральных институтов и предприятий, разработан механизм, когда неиспользуемая федеральная земля выделяется бесплатно, без аукциона (но при выполнении некоторых условий; основное — правообладатель должен согласиться с выделением земли). Или может быть выставлена на аукцион.
Вот это и есть механизм привлечения в Троицк «высокообразованных и креативных». Институт берет на работу молодого специалиста, а тот знает, что вступит в кооператив и по цене в два, или больше, раза дешевле рыночной построит квартиру. Кстати, в новосибирском Академгородке жилье строят через ЖСК.
По моему мнению, необходимо развязать строительство университетского кампуса и жилья, отказаться от коммерческой застройки Ботаковского поля жильем, изменить функциональное зонирование жилья с многоэтажной застройки на малоэтажную в 2–4 этажа, уменьшить проектную численность жителей до 200–300 тыс. и запланировать строительство жилых домов троицкими ЖСК.
Конечно, это непростой вопрос, но надо договариваться с ВШЭ. Прошло 15 лет, а университетский кампус не построен. Наверное, для этого есть объективные причины. И вряд ли ситуация улучшится. Найти приемлемые решения, договориться с ВШЭ, наверное, можно. К тому же и ВШЭ в принципе будет заинтересована, чтобы ее сотрудники могли построить недорого комфортабельное жилье.
ЖСК, которым землю надо добывать через аукцион, на торгах при равных условиях могут предложить большую цену, чем может себе ПОЗВОЛИТЬ инвестор. И всё равно это будет дешевле, чем покупать жилье на рынке.
При прочих равных на аукционе у ЖСК всегда преимущество — у него нет статьи на содержание инвестора, расходов на продажу, нет нужды в инвестиционной прибыли. Платежи идут практически по факту выполненных работ. В Троицке было решение Совета о поддержке ЖСК путем компенсации за счет городского бюджета части расходов на инфраструктуру. Это существенно снижает себестоимость строительства и повышает конкурентоспособность ЖСК.
Комфортабельное, малоэтажное?
Коммерческий застройщик построит то, что запроектирует город. Но так, чтобы выручить с продажи квартир по максимуму, не заботясь, чтобы собственникам было комфортнее жить.
Местная власть должна обеспечить условия, при которых горожане смогут улучшать свои жилищные условия. Для этого город выделяет землю к застройке, планирует объем строительства на ней, параметры застройки, исходя из вероятной потребности жителей и доли от строящегося жилья, которую предположительно смогут купить жители. По оценке, за 20 прошедших лет порядка 20% построенного жилья было куплено троичанами. Это значит, что при коммерческой застройке надо строить примерно в 5 раз больше собственных потребностей города.| земля, га | жил. пл. 2018 | нежил. пл. | всего 2018 |
жил. пл. ГП | нежил. ГП | всего ГП |
зем/жил.пл. 2018-ГП |
2018 жит. |
2018 жит/га |
ГП жит. | ГП жит/га |
||
| м-н «А» | 41 | 107602 | 67101 | 174703 | 147625 | 103590 | 251215 | 2,3 | 1,6 | 5465 | 133 | 6166 | 150 |
| м-н «Б» | 48 | 204835 | 64061 | 268896 | 204835 | 77161 | 281996 | 1,8 | 1,7 | 10668 | 222 | 10668 | 222 |
| м-н Солн. | 21,3 | 86003 | 19891 | 105894 | 103588 | 23203 | 126791 | 2,0 | 1,7 | 4470 | 210 | 5121 | 240 |
Если не удастся найти приемлемое решение с Ботаковским полем, то останется не так много вариантов — строить на территориях институтов (кстати, тоже надо договариваться с правообладателем), точечное строительство и перманентная реновация, строить в лесу. Если эти варианты окажутся неприемлемыми, то нуждающимся придется для решения своих проблем уезжать из города.
Ну и в заключение — как надо строить? В таблице приведены основные параметры м-нов «А», «Б» и Солнечного. Можно сказать, хотели как лучше (по Солнечному), получилось как всегда. А после реновации и вовсе станет сильно хуже. Плотность жителей на гектар в Солнечном будет раза в два выше, чем в м-нах «А» и «Б». При этом жилищная обеспеченность практически не улучшится. Роща между Центральной и Калужкой сейчас выделена из м-на «Б». В действительности она является зоной отдыха этого м-на (в расчетах правильно ее площадь добавлять: 48+16=64 га).
P.S. Но если не строить лучше, комфортабельнее, просторнее, то будет ли свет в конце тоннеля?
Сергей Скорбун,
депутат Совета депутатов Троицка 2005—2009 годов