Расширение границ Москвы: эксперты настроены скептически

Разговоры о расширении границ Москвы не затихают, информация о присоединении новых территорий обновляется изо дня в день. На сегодняшний момент некая определенность в вопросе о границах нового города обозначилась. Однако вопросов, к чему это приведет, осталось очень много. Собственники земли и девелоперы, которые уже вышли на стройплощадки или собирались сделать это в ближайшее время, остаются в «подвешенном» состоянии — с одной стороны, очевидно, что стоимость сотки или 1 кв. м на «новомосковских» землях вырастет. С другой стороны — непонятно, останется ли земля в их собственности и смогут ли они реализовать в нынешних условиях свои старые планы.

Своим видением, каким образом будет осваиваться и развиваться территория «Новой Москвы», поделились эксперты рынка недвижимости на конференции «Новая Москва — освоение terra incognita. Чего ожидать от расширения столичного мегаполиса на рынке недвижимости?», организованной издательским домом «Элита Паблишер — МИРиДОМ» и Национальным резервным банком.

Учитывая, что все еще не анонсирована стратегия развития присоединенных территорий и нет никакой ясности в том, что именно собираются делать власти, участники конференции озвучивали лишь свои догадки и предположения. Более-менее однозначно речь шла только о динамике цен в «Новой Москве», причем наиболее точный прогноз относился лишь к территории непосредственно граничащей с МКАД. Как рассказала в своем выступлении председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова, очевидно, что расширение границ повлияет на вопрос ценообразования и спровоцирует рост стоимости земли и жилья. По ее оценке, в средней перспективе цены вырастут на 10-20%. Впрочем, эксперт добавила, что случится это не сразу. «Вообще, сейчас рост цен происходит спекулятивный, активности продаж нет. Люди ждут Генплана, чтобы была ясность и прозрачность отношений внутри новых границ, понимание, по каким направлением будет развиваться инфраструктура — дорожная, транспортная, социально-бытовая и офисная. До того момента, пока Генплан не станет ясен, мы не увидим особого подъема цен, ну, может быть, процентов на 8, как уже произошло в ЖК „Славянка“ в Сколково», — отметила она. Более того, по мнению эксперта, ожидать устойчивого тренда на «новой земле» не приходится. «В настоящий момент «Новая Москва» является больше предметом обсуждения, нежели реальной экономической системой, поэтому цены будут колебаться в разных сегментах — будет разобщенность», — считает Ирина Доброхотова.

Стоимость жилья вблизи МКАД уже практически достигла московской, но эксперты не ждут, что в ближайшие годы цены на присоединенных территориях рядом с Калужской областью смогут сравниться с «примкадными». «Некий рост цен уже спровоцировала информация о присоединении новых земель», — сказал член совета директоров ГК «Московский ипотечный центр» Сергей Хорошков. Впрочем, по его словам, это коснулось земель, прилегающих к МКАД, протяженностью максимум до 15 км. «Думаю, что на территории ближе к Калужской области вряд ли цены сильно поднялись», — заверил он.

Генплан. С чего начать

Если с ценообразованием на новых территориях более-менее вопрос понятен, то каким образом будет строиться «Новая Москва», — пока загадка. Своими предположениями о том, каким образом может происходить развитие новых территорий, на примере масштабного проекта «А101» в 3 км по Калужскому шоссе, куда в том числе входит жилой район «Квартал А101», поделился президент «Авгур Эстейт» Михаил Маликов. «Сначала мы три года потратили на то, чтобы сделать генплан „Проекта А101“, причем при разработке концепции мы общались к мировым профессионалам. Затем надо было решить вопрос транспорта и инфраструктуры, а потом уже приступить к строительству жилых домов. Я думаю, что государство с этим вопросом справится, если будет идти по заданному таким же образом курсу», — сказал он.

Управляющий партнер компании Tekta Group Андрей Биржин считает проект расширения границ Москвы хорошим решением в том случае, если дальнейшее его развитие будет проводиться в правильном направлении. «Самое главное — изначально грамотно выстроить социальную, торговую и транспортную инфраструктуру проекта, организовать эффективную логистику. Для этого необходимо привлечь урбанистов и специалистов по комплексному развитию территорий мирового уровня. Тогда концепция найдет реальное воплощение и будет интересна многим девелоперам», — уверен он. Впрочем, интересен тот факт, что на вопрос журналистов о том, заинтересована ли компания Tekta Group в строительстве новых проектов на территории «Новой Москвы», Андрей Биржин сказал, что в ближайшие 8-10 лет Tekta Group не планирует двигаться в этом направлении. «Для любого инвестора главной задачей является надежность вложения средств. Поэтому, пока не будет точно определено, в каких объемах, в какой последовательности и в какие сроки будет осваиваться „Новая Москва“, увеличивать присутствие в этих районах компания не будет», — отметил эксперт.

Сергей Хорошков напомнил, что компания «МИЦ» строит жилье на муниципальных землях. «Если будут выделяться интересные участки для строительства, то мы выйдем на этот рынок», — сказал он. Впрочем, эксперт высказал и свое сомнение в правильности нынешних планов развития новых территорий. «Те планы, которые мы имеем на сегодня, вызывают некоторое недоумение, пока планируется правительственные кварталы вывести за МКАД буквально на расстоянии 2-3 км, что приведет только к дополнительной нагрузке на транспортную сеть. Я надеялся, что будет создан некий правительственный анклав в 20 км от МКАД, в этом случае территории около него начали бы быстро и энергично развиваться, и тогда там можно было бы строить в достаточном количестве и жилые кварталы», — считает он.

Главное — не стать спальным районом

Озвученные на пресс-конференции опасения девелоперов связаны с тем, что это неосвоенные территории, без надлежащей инфраструктуры, транспортных развязок. «Калужское шоссе — артерия „будущей“ Москвы, но там нет ни одной многоуровневой развязки, без разрешения транспортных задач нельзя осваивать новые территории», — констатировал Михаил Маликов.

Эксперты уверены, что властям понадобится не менее 2,5 лет, для того чтобы разработать Генплан застройки и освоения новых территорий. И нет гарантии, хотя такая мысль опровергается властями, что на присоединенных территориях не вырастет очередной спальный район. На конференции прозвучала мысль о том, что новые территории могут стать муниципальным округом, куда будут переселять москвичей, учитывая то, что мэр Москвы Сергей Собянин недавно сказал, что будет четкий курс на расселение пятиэтажек. «Не хотелось бы, чтобы сделали просто очередной район для переселенцев», — заметила Ирина Доброхотова.

Эксперты отметили, что, помимо инфраструктуры и транспортных развязок, для того чтобы новый округ не стал спальным районом, нужно создавать рабочие места и выводить туда производства и офисы крупных компаний и предприятий. "Главный плюс в расширении границ Москвы — это разгрузка «существующей» столицы», — считает советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Он напомнил, что люди едут в Москву с двумя целями: работать и отдыхать. «Придание присоединенным землям статуса Москвы в том числе может преследовать цель, чтобы территория развивалась комплексно, как город. Нужно строить не спальный микрорайон, а город — институты, места проведения культурного отдыха, но без поддержки государства девелоперы не смогут этого сделать. Фактически, можно вести речь о неявном частно-государственном партнерстве, когда государство создает каркас из транспортных связей и объектов социальной инфраструктуры городского уровня, а коммерческие застройщики насыщают его объектами для жилья и локальной инфраструктурой», — констатировал он.

Эксперты сошлись во мнении, что только совместными усилиями государства и профессиональных девелоперов, избегая прошлых ошибок и активно применяя высокие технологии и мировой опыт, можно создать «Новую Москву». В противном случае опять получится как в той поговорке — «хотели как лучше, а получилось...».

Ольга Петрова

Источник: РБК Недвижимость, 30.08.2011