Главному архитектору г.Троицка
Приваловой Елене Борисовне
В комиссию по разработке
ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ЧАСТИ ТЕРРИТОРИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ТРОИЦК МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ, ОГРАНИЧЕННОЙ УЛИЦАМИ СОЛНЕЧНАЯ, ФИЗИЧЕСКАЯ и ПРОДОЛЖЕНИЕ ОКТЯБРЬСКОГО ПРОСПЕКТА.

Уважаемые господа!

Правила землепользования и застройки, которые вы призваны разработать, относятся не к абстрактным территориям города, а к конкретному участку земли, получившему условное название «Треугольник ЖСК».
Начиная с 2005 года Главой города неоднократно озвучивался тезис о том, что данная территория предназначена только для муниципального и кооперативного жилищного строительства. Именно на основе этих, публичных и неоднократных заявлений, в отношении данной территории было достигнуто несколько принципиальных соглашений между Администрацией города и жилищно-строительными кооперативами. Мои предложения и поправки в Правила землепользования и застройки, именуемые далее ПЗЗ, базируются именно на этих соглашениях, касающихся вопросов проектирования данной территории.

Предложение № 1
Застройку участка необходимо вести таким образом, чтобы обеспечить комфортные условия проживания для жителей после его застройки, по крайней мере, они должны быть не хуже условий в микрорайонах А и Б, считающихся в настоящее время в городе наиболее комфортными для проживания.
Одним из критериев комфортности является плотность населения в зоне жилой застройки (постановлением Главы города № 719 от 30.07.2009 г. установлена предельная величина плотности населения, равная 200 чел/га).
Таким образом, величину плотности населения в новом микрорайоне необходимо планировать не больше 200 человек на гектар, и уж во всяком случае не более чем в уже существующих микрорайонах А и Б.

Предложение № 2
Так как городские власти неоднократно декларировали: «треугольник ЖСК — для ЖСК» необходимо предпринять целенаправленные усилия для того, чтобы эта декларация стала реальностью.
Правила землепользования и застройки являются одним из инструментов городской политики, с помощью которого можно создать преференции для ЖСК даже при условии аукционного механизма выделения земли. И конечно недопустимо в ПЗЗ создавать преференции для коммерческих структур.
Для этого необходимо в ПЗЗ установить максимальное количество квадратных метров жилья, подлежащих строительству на каждом участке, выставленном на аукцион, что определит, в первом приближении, всю экономику этого участка. Предлагается ограничить площадь строящегося жилья на 1 га: в ЖЗ1 — не более 5000 кв.м. на га, и в ЖЗ2 — не более 4000 кв.м/га.
Справочно: В проекте планировки № 5 (2010 год, мастерская В.К.Лотова) в ЖЗ1 плотность составляет 5985 кв.м/га, а в ЖЗ2 — 3990 кв.м/га.

Предложение № 3
Установить максимальную этажность жилых домов, равную трем этажам, в соответствии с правительственным курсом на массовое малоэтажное строительство, как наиболее комфортное, дешевое и безопасное. При строительстве жилых домов до 3 этажей не требуется согласований в области, что заметно ускорит и удешевит процесс застройки. (Вообще тот факт, что после многократных обсуждений и согласований с властями города нас (кооперативы) вынуждают строить более дорогое жилье, чем это возможно, не поддается никакому объяснению, кроме объяснения, носящего коррупционный характер).
(Если другие ЖСК будут настаивать на повышенной этажности для своих домов, предлагаем общую жилую зону разбить на подзоны отдельно для 3-х этажных и отдельно для 5-ти, 7-ми, 10-ти этажных домов).
Зафиксированная в ПЗЗ формулировка «условно-разрешенная этажность» создает явные преимущества для коммерческих застройщиков. Возможность увеличения этажности, а, следовательно, и жилой площади в строящихся домах после победы на аукционе по сравнению с заявленной до аукциона дает безусловные преференции коммерческим застройщикам, позволяя им снизить себестоимость 1 квадратного метра жилья и повысить норму прибыли. Считаем, установление в ПЗЗ максимальной этажности зданий не в виде конкретного значения, а в формулировке условно-разрешенной этажности недопустимым по вышеуказанным причинам.

Предложение № 4
Для создания преференций для ЖСК необходимо также установить размеры площадей земельных участков, выставляемых на аукцион под комплексную застройку такими, чтобы кооперативы имели возможность выступать на аукционе не только объединившись между собой, но и по одному (при среднем количестве членов кооператива порядка 50-ти).
Для этого минимальный размер земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства должен составлять не более 1 га.

Предложение № 5
Предусмотреть выставление участков на аукцион под отдельные дома после утверждения проекта планировки всей территории. В нашем конкретном случае это вполне возможно, так как на большую часть участка есть конкретные претенденты — ЖСК, уже ориентирующиеся на своё конкретное местоположение.
Предлагается зафискировать минимальные размеры земельного участка в целях жилищного строительства в размере 15 соток (величина примерно равная площади застройки и придомовой территории одного 3-этажного 9-квартирного дома).

Предложение № 6
Необходимо предусмотреть в проекте планировки количество придомовых парковочных мест не менеечем число квартир, и количество гостевых парковочных мест — не менее 10% от числа квартир. В идеале, ещё на стадии проектирования за каждой квартирой должно быть закреплено определенное парковочное место.

Предложение № 7
Расчёты реальной собственной потребности жителей Троицка в строительстве нового жилья (не для коммерческой продажи и увеличения миграционного притока в Троицк) на сегодняшний день составляют не более 10 тыс. кв.метров в год.
Поэтому, объемы строительства должны соответствовать с одной стороны, только реальной численности ЖСК, а с другой стороны — реально обеспеченному платежеспособному спросу на жильё жителей города (а не финансовых возможностей потенциальных мигрантов).
Ответственный подход к долгосрочному планированию территории заключается, помимо прочего, ещё и в том, чтобы мы не жили одним сегодняшним днём (годом), а смогли сохранить и оставить возможности вариативного развития тем, кто очень скоро придёт на смену нынешним градостроителям города Троицка, т.е. — нашим детям.
Сделать это можно путём введения механизма поэтапного освоения территории по мере возникновения необходимости, а также целенаправленного долгосрочного резервирования территорий под будущие запросы граждан Троицка.
Поэтому необходимо предусмотреть в ПЗЗ поэтапное освоение территории жилой застройки, разбив его на 3-6 этапов, реализуемых по мере необходимости.

Предложение № 8
Необходимо исключить возможность изменения проекта планировки и ПЗЗ сразу после их принятия. Как показывает изучение зарубежной практики, очень часто в правилах устанавливается так называемый период «стабильного развития» порядка 5 лет, в продолжение которого правила застройки и проекты остаются неизменными. Это позволяет, с одной стороны существенно уменьшить коррупционную привлекательность проведения аукционов, а с другой стороны, обеспечивает потенциальному застройщику снижение рисков и необходимую уверенность в стабильности и неизменности условий застройки.
Предлагается ввести в ПЗЗ понятие «период стабильного развития», т.е. принять мораторий на любые изменения проекта планировки и ПЗЗ в течение 5 лет после их утверждения.

Предложения по предельным параметрам.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства:

1 Минимальные размеры земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Кв.м.
10000

2 Максимальные размеры земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Кв.м.
30000

3 Минимальные размеры земельного участка в целях жилищного строительства. Кв.м.
1500

4 Максимальные размеры земельного участка в целях жилищного строительства. Кв.м.
10000

5 Минимальные размеры земельного участка в целях строительства объектов недвижимости в общественно деловых подзонах. Кв. м.
3000

6 Максимальные размеры земельного участка в целях строительства объектов недвижимости в общественно деловых подзонах. Кв.м.
10000

7 Минимальные отступы от границ земельных участков за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений. м 20

8 Предельное количество этажей в жилой застройке 3

9 Предельная высота жилых домов м 15

10 Максимальный плотность застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной общей площади жилых домов ко всей площади жилой зоны данного земельного участка. Кв.м/га
5000 (ЖЗ1)
4000 (ЖЗ2)

11 Минимальное расстояние между жилыми, общественными и вспомогательными зданиями м

12 Минимальное расстояние от стен культовых сооружений до жилых зданий. м

13 Минимальное количество этажей жилых зданий 3

14 Минимальное расстояние между длинными сторонами зданий высотой 3 этажей м 25

15 Минимальное расстояние между длинными сторонами жилых зданий высотой 3 этажей и торцами таких зданий с окнами из жилых комнат. м

16 Минимальный коэффициент озеленения, определяемый как отношение общей площади озеленения к общей площади застройки. %

17 Минимальное количество парковочных мест на придомовой территории жилого здания в % от количества квартир в здании % >100

18 Минимальное количество гостевых парковочных мест на придомовой территории жилого здания в % от количества квартир в здании % >10

Член комиссии С.Скорбун

*) Из выступления на IV Всероссийском форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России» (Москва, 5-6 апреля 2010 г.) советника генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Мирошникова Сергея Николаевича.

Мирошников С.Н.: «... В настоящее время скорейшее решение проблемы аварийного жилья остается приоритетной задачей и деятельности Фонда, и проведения жилищной политики Правительства. Подчеркну, что и Президент, и Правительство РФ неоднократно указывали на необходимость сосредоточиться на этом аспекте строительства и, особенно, на малоэтажном строительстве.
На этом я остановлюсь особенно подробно. В России 55% всего строящегося жилья приходится на индивидуальное малоэтажное строительство. Причем, даже в кризисный 2009 год эта цифра не снижалась тогда, как число выданных субъектов РФ разрешений на строительство многоквартирных жилых сократилось более, чем на 25%.
Поэтому можно признать, что малоэтажное строительство является наиболее надежным и приемлемым инструментом решения жилищной проблемы граждан России. Преимущества малоэтажного строительства в деле переселения граждан из аварийного жилья стали очевидным и в ходе работы Фонда. Это короткий цикл возведения зданий, относительно низкая себестоимость, высокая конкуренция в этом сегменте, возможность адаптации проектов под местные материалы и конкретные семьи, восприимчивость к новым технологиям. Переориентация инструментов решения проблемы переселения граждан на малоэтажное строительство позволяет на те же самые деньги построить почти в два раза больше жилья, а значит, и переселить из аварийного жилья в два раза больше людей. Это дает и стимул частным застройщикам, ведь принять участие в большом проекте всегда легче, чем строить в одиночку и на пустом месте...
...Из региональных программ переселения жилья, которые были заявлены в Фонд в 8-9 году, на которые были выделены средства, выполнение составляет менее 88%. По 185 Закону те субъекты федерации, которые не исполнили уже заявленные программы, будут серьезно ограничены в получении средств Фонда до тех пор, пока не выполнят свои программы. Таких регионов сегодня 35. Надо сказать, что Фондом принято решение, что данное серьезное ограничение не будет распространяться на заявки, направленные на переселение граждан из аварийного жилья, в котором используется малоэтажное строительство. Т.е. вне всякого выполнения раннее принятых программ мы будем стимулировать проведение малоэтажного строительства. Однако требования завершить в текущем году начатые программы остаются и будут жестко контролироваться. Следует отметить, что поскольку выполнить программу капитального ремонта оказалось проще для региональных и местных властей, многие субъекты РФ планируют переориентировать использование средств с переселения граждан из аварийного жилья на проведение капитального ремонта. Фонд предупреждает, что данные регионы будут предметом жесткого рассмотрения как при подаче заявок, так и в дальнейшем в Правительстве РФ.
Поэтому мы надеемся, что принятые и законодательные меры и методические рекомендации Фонда позволят нам вместе поднять малоэтажное строительство, как одно из наиболее выгодных направлений жилищной стратегии России. Вместе мы сможем действительно внести большой вклад в обеспечение граждан России новым и комфортабельным жильем».